不動産投資の利回り計算完全ガイド｜表面利回りと実質利回りの違い

不動産投資の利回りとは？基本の考え方

不動産投資を検討するとき、最初に目にするのが「利回り」という数字です。物件情報サイトには「利回り10%」「高利回り物件」といった表記が並びますが、この数字の意味を正しく理解していないと、思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。

私も不動産投資を始める前は、利回りが高ければ高いほど良い物件だと単純に考えていました。しかし実際に物件を検討し、管理会社の方と話をするうちに、表示されている利回りと実際の収益には大きな差があることを学びました。

表面利回り（グロス利回り）は、最もシンプルな利回り計算です。

計算式：

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

たとえば、年間家賃収入が120万円、物件価格が1,500万円の場合、表面利回りは8%になります。

物件情報サイトに掲載されている利回りは、ほとんどがこの表面利回りです。計算が簡単で比較しやすいため、物件を大まかにスクリーニングする際には便利な指標です。

ただし、表面利回りには経費が一切含まれていません。ここが大きな落とし穴です。

実質利回り（ネット利回り）は、実際にかかる経費を差し引いた利回りです。

計算式：

実質利回り = (年間家賃収入 − 年間経費) ÷ 物件価格 × 100

年間経費に含まれる主な項目は以下のとおりです。

先ほどの例で、年間経費が30万円かかるとすると、実質利回りは6%に下がります。表面利回り8%の物件が、実質では6%になる。この差を知らずに投資判断をするのは危険です。

北海道、特に札幌市外のエリアでは、表面利回り10%以上の物件も珍しくありません。しかし、利回りが高い物件には理由があります。

私が目安にしているのは、札幌市内であれば表面利回り7〜8%、実質利回り5%以上。地方都市では、リスクを考慮して表面利回り10%以上を基準にしています。

北海道特有の事情として、冬場の光熱費が本州より高くなることがあります。入居者負担とはいえ、光熱費の高さが退去理由になるケースもあるため、物件選びでは断熱性能も重要なポイントです。

実質利回りを計算する際、見落としがちな項目があります。

私は空室率を年間10%程度で見積もるようにしています。やや保守的ですが、予想より良い結果になる分には問題ありません。

不動産投資の利回りは、表面利回りと実質利回りの違いを理解することが第一歩です。物件情報サイトの高利回り物件に飛びつく前に、経費を差し引いた実質利回りを必ず計算してください。

北海道で投資を検討する場合は、空室リスクや冬季特有のコストも考慮に入れて、実質利回り5%以上を目安にすると、大きな失敗は避けられると考えています。利回り計算は投資判断の基本中の基本。ぜひ自分の手で計算する習慣をつけてみてください。

札幌エリアの具体的な利回り相場（エリア別）は札幌の一棟アパート投資完全ガイド【2026年】でまとめています。

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