宅建の建蔽率・容積率を完全マスター｜計算問題を確実に得点する方法

建蔽率・容積率は宅建試験の得点源になる

宅建試験の法令上の制限で、毎年ほぼ確実に出題されるのが建蔽率・容積率の計算問題です。

私も最初は「計算問題は苦手だな…」と思っていました。でも実際に勉強を進めると、パターンさえ覚えれば確実に得点できる分野だと気づきました。

この記事では、混乱しやすいポイントを整理しながら、計算問題を確実に正解するコツを解説します。

建蔽率・容積率の基本をおさらい

まず基本をしっかり押さえましょう。

建蔽率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。簡単に言うと「敷地を上から見たとき、どれだけ建物で覆えるか」という制限です。

容積率とは、敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）の割合です。「どれだけの大きさの建物を建てられるか」を決める数値ですね。

計算式は以下の通りです。

• 建蔽率 ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100（％）
• 容積率 ＝ 延べ面積 ÷ 敷地面積 × 100（％）

試験では「この敷地にどれだけの建物が建てられるか」を計算させる問題が多く出ます。

建蔽率の緩和パターンを整理する

建蔽率には緩和規定があり、ここが最も混乱しやすいポイントです。

10%緩和されるケース

以下のいずれかに該当すると、建蔽率が10%プラスされます。

• 角地など特定行政庁が指定する敷地
• 防火地域内にある耐火建築物等

この2つを両方満たす場合は20%の緩和を受けられます。

建蔽率制限がなくなるケース

以下の場合、建蔽率の制限は適用されません（つまり100%まで可能）。

• 指定建蔽率が80%の地域で、かつ防火地域内の耐火建築物等
• 派出所・公衆便所など公益上必要な建築物

「80%＋防火地域の耐火建築物」で制限なしになる点は頻出です。必ず覚えておきましょう。

容積率の計算で押さえるべきポイント

容積率には指定容積率と前面道路による制限の2種類があり、小さい方が適用されます。

前面道路による容積率制限

前面道路の幅員が12m未満の場合、以下の計算が必要です。

• 住居系用途地域：道路幅員 × 4/10
• その他の用途地域：道路幅員 × 6/10

例えば、住居系地域で前面道路が6mの場合は「6 × 4/10 ＝ 240%」となります。指定容積率が300%でも、この敷地では240%が上限になるわけです。

容積率に算入されない部分

以下の面積は延べ面積に算入されない場合があります。

• 地下室（住宅の用途に供する部分で、延べ面積の1/3まで）
• 駐車場・駐輪場（延べ面積の1/5まで）
• 共同住宅の共用廊下・階段

これらは計算問題でひっかけに使われやすいので注意してください。

計算問題を解くときの手順

実際の試験では、以下の手順で解くとミスを減らせます。

1. 敷地がどの用途地域にあるか確認する
2. 建蔽率・容積率の指定数値を確認する
3. 緩和条件（角地・防火地域など）に該当するかチェック
4. 前面道路の幅員を確認し、容積率制限を計算
5. 最終的な建蔽率・容積率を求め、建築可能な面積を算出

焦って計算に入らず、条件を一つずつ確認することが大切です。

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まとめ

建蔽率・容積率の計算問題は、パターンを理解すれば確実に得点できる分野です。

覚えるべきポイントは以下の通りです。

• 角地・防火地域の耐火建築物で建蔽率が緩和される
• 80%地域＋防火地域の耐火建築物で建蔽率制限なし
• 容積率は指定と前面道路制限の小さい方が適用
• 地下室・駐車場などは算入されない部分がある

私も過去問を繰り返し解くことで、計算パターンが体に染み付いてきました。法令上の制限は暗記が多い分野ですが、計算問題は「理解すれば解ける」という安心感があります。得点源にしていきましょう。