宅建の媒介契約3種類を完全理解｜専任・専属専任・一般の違いと選び方

媒介契約は宅建試験の頻出テーマ

宅建試験では、媒介契約に関する問題がほぼ毎年出題されています。私も勉強を始めた当初は「専任」「専属専任」「一般」の違いがごちゃごちゃになり、何度も間違えました。

しかし、3種類の違いを表で整理して覚えてから、一気に得点源に変わりました。今回は試験対策と実務の両面から、媒介契約の完全理解を目指します。

媒介契約3種類の基本を押さえる

媒介契約とは、不動産の売買や賃貸の仲介を宅建業者に依頼する際に結ぶ契約です。宅地建物取引業法では、以下の3種類が定められています。

一般媒介契約

• 複数の宅建業者に同時に依頼できる
• 依頼者自身が買主を見つけて直接契約することも可能
• 宅建業者にレインズ登録義務なし
• 業務報告義務もなし
• 契約期間の定めなし（ただし行政指導で3ヶ月以内が目安）

専任媒介契約

• 1社の宅建業者にのみ依頼できる
• 依頼者自身が買主を見つけて直接契約することは可能
• 契約から7日以内にレインズ登録義務あり
• 2週間に1回以上の業務報告義務あり
• 契約期間は3ヶ月以内

専属専任媒介契約

• 1社の宅建業者にのみ依頼できる
• 依頼者自身が買主を見つけても、必ず業者を通す必要がある
• 契約から5日以内にレインズ登録義務あり
• 1週間に1回以上の業務報告義務あり
• 契約期間は3ヶ月以内

試験で狙われる数字を暗記する

宅建試験では、細かい数字を問う問題が頻出です。以下の表を丸暗記しましょう。

項目	一般	専任	専属専任
他業者への依頼	可	不可	不可
自己発見取引	可	可	不可
レインズ登録	義務なし	7日以内	5日以内
業務報告	義務なし	2週間に1回	1週間に1回
契約期間	定めなし	3ヶ月以内	3ヶ月以内

**「専属専任は縛りが最も強い分、業者の義務も最も重い」**と覚えると整理しやすくなります。

どの媒介契約を選ぶべきか

試験対策だけでなく、実務でもよく聞かれる疑問です。私が不動産管理会社と仕事をする中で感じた判断基準を紹介します。

一般媒介が向いているケース

• 人気エリアの物件で、複数社に競争させたい
• 急いで売る必要がなく、じっくり高値を狙いたい
• 知り合いに買いたい人がいる可能性がある

専任・専属専任が向いているケース

• 地方の物件で、積極的に営業してほしい
• 定期的な報告で進捗を把握したい
• 業者に責任を持って動いてもらいたい

北海道の地方エリアでは、一般媒介だと業者が本腰を入れてくれないケースも多いと聞きます。物件の立地や競争力によって使い分けることが重要です。

よく出る引っかけパターン

試験では以下のような引っかけ問題が定番です。

• 「専任媒介契約は5日以内にレインズ登録」→ 誤り（7日以内）
• 「一般媒介契約でも契約期間は3ヶ月を超えてはならない」→ 誤り（法定の上限はない）
• 「専属専任でも依頼者が自ら発見した相手と直接契約できる」→ 誤り（業者を通す必要あり）

過去問を繰り返し解いて、こうしたパターンに慣れておきましょう。

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まとめ

媒介契約3種類の違いは、数字と制限の強弱をセットで覚えるのがコツです。「専属専任が最も縛りが強く、その分業者の義務も重い」という原則を押さえれば、細かい数字も整理しやすくなります。

私自身、この分野を得点源にできたことで、宅建試験への自信がつきました。実務でも役立つ知識なので、しっかりマスターしておきましょう。