札幌の地価動向と不動産投資への影響｜2026年最新版

札幌の地価は今どうなっているのか

札幌市内の地価は、2020年代前半から上昇基調が続いています。特に中央区を中心とした都心部では、再開発プロジェクトの進行や北海道新幹線延伸への期待から、住宅地・商業地ともに価格が上がってきました。

ただし、2025年以降は上昇ペースが鈍化している印象です。金利上昇の影響や、一部エリアでの供給過多が見られるようになり、「どこでも上がる」という状況ではなくなっています。

私のような副業FIRE投資家にとっては、この変化をどう捉えるかが重要なポイントになります。

エリア別の価格推移と特徴

中央区：高値安定だが利回りは厳しい

中央区は札幌の中心地であり、地価は市内で最も高い水準にあります。大通・すすきの周辺はもちろん、円山エリアも人気が根強いです。

• 坪単価は住宅地でも100万円を超えるエリアが多い
• 新築マンション価格は5,000万円超が当たり前に
• 投資用物件の表面利回りは5〜6%台が中心

正直なところ、中央区で収益物件を買って高利回りを狙うのは難しい時代です。値上がり益（キャピタルゲイン）を見込むなら候補に入りますが、副業投資家としてはキャッシュフロー重視で考えたいところです。

北区・東区：バランス型のエリア

北区は麻生・北24条エリア、東区は元町・環状通東エリアを中心に、価格と利回りのバランスが取れた物件が見つかりやすい印象です。

• 地下鉄沿線であれば賃貸需要も安定している
• 築古アパートや区分マンションで7〜8%台の物件もある
• 再開発の波が徐々に広がりつつある

私が実際に検討したことがあるのも東区の物件でした。中央区ほど価格が高くなく、それでいて空室リスクを抑えられるエリアとして注目しています。

白石区・豊平区：実需強めの住宅地

白石区や豊平区は、ファミリー層の実需が強いエリアです。地下鉄東西線・東豊線沿線であれば、通勤利便性も悪くありません。

• 戸建て賃貸やファミリー向けアパートに向いている
• 地価上昇は緩やかで、割安感が残る物件もある
• 長期保有でじっくり運用するスタイルに合う

副業FIRE投資家として札幌物件をどう判断するか

私が札幌で物件を探すときに意識しているのは、以下の3点です。

1. キャッシュフローが出る利回りか：最低でも表面8%、実質6%以上は欲しい
2. 出口戦略が描けるか：10年後に売却できる立地・築年数か
3. 管理コストが現実的か：北海道は除雪・暖房費など本州にはないコストがかかる

特に3つ目は北海道固有の問題です。冬季の除雪費用や灯油暖房の管理など、収支シミュレーションに織り込んでおかないと痛い目を見ます。

また、札幌は人口減少が緩やかとはいえ、将来的には空室リスクが高まる可能性があります。中央区寄りか、地下鉄駅徒歩圏内かどうかは、物件選びの大きな判断材料になります。

まとめ

札幌の地価は上昇基調が続いてきましたが、2026年現在はエリアによって明暗が分かれる局面に入っています。中央区は高値安定、北区・東区は利回りと需要のバランスが良く、白石区・豊平区は長期運用向きといった傾向があります。

副業投資家としては、キャッシュフロー重視で物件を選び、北海道特有のコストも考慮することが大切です。地価だけでなく、実際に手元に残るお金を基準に判断する。これが私の投資スタンスです。

札幌での一棟アパート投資の具体的な利回り相場・キャッシュフロー計算例は札幌の一棟アパート投資完全ガイド【2026年】で詳しく解説しています。