築47年・空き家の戸建てをリフォームして月58,000円の家賃収入｜苫小牧・副業FIRE実践者の1棟目実録

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1棟目は「買えそうな価格」から始まった

私の不動産投資1棟目は、苫小牧市内の中古戸建てです。購入を決めた理由は2つ、価格と駐車スペース2台でした。

不動産投資を始めようとした当時、融資でいきなり高額物件を狙うのではなく、まず「現金で動ける範囲で実績を作る」という方針を持っていました。380万円という価格は、副業FIREを目指す会社員の私でも手が届く金額でした。駐車スペースが2台あるという点も重要で、北海道では車は生活必需品です。駐車場付きかどうかで入居付けのしやすさが大きく変わります。

物件の状態：全室畳の昭和仕様、空き家

購入時の状態は築47年の空き家でした。間取りは典型的な昭和スタイルで、LDKを含む全室が畳敷き。壁は茶色い木目調の板張りパネルで全面覆われており、どこを見ても「昭和の家」という雰囲気でした。

長年使われていなかったため、キッチン背面の壁には煤汚れが残り、建具（ドア）は複数個所で傾きが出ていました。ただ、構造自体に大きな問題はなく、「内装を全面的にやり直せば蘇らせられる物件」という判断をしました。

キッチン本体は交換せず、既存のものを清掃・活用する方針にしました。設備の完全入れ替えはコストが膨らむため、使える設備は使うという割り切りが築古投資では重要です。

リフォームでやったこと

リフォーム費用は100万円。業者に依頼した内容は主に3つです。

① 床の全面リフォーム（畳撤去→下地→フローリング）

全室の畳を撤去し、LDK・洋室・廊下・玄関をフローリングに変更しました。工程は3段階です。

まず畳を剥がして根太（床の骨組み）を確認。次に合板で下地を整え（水平を出すために金属製の床調整クリップを使用）、その上にダークブラウンの木目フローリングを張りました。床の傾きや不陸（凸凹）がある築古物件では、この下地工程をしっかり行うかどうかで仕上がりと耐久性が大きく変わります。

和室の畳は和の雰囲気を残すためそのまま活かしました。

② クロスの張り替え（アクセントクロスを採用）

壁クロスは全面的に張り替えました。ここで少し個性を出したのが、ネイビーブルーのアクセントクロスです。和室の一面・洋室の一面に濃いブルーのクロスを採用し、白い天井・ダークフローリングとのコントラストで独特の落ち着いた雰囲気に仕上げました。

内見に来た入居希望者から「おしゃれな雰囲気」と言ってもらえたので、この判断は正解だったと思っています。築古物件は「きれいにしました」だけでは埋没してしまいますが、デザインに少し個性を出すことで記憶に残る物件になります。

③ 建具（ドア）の傾き調整

築47年になると、地盤の沈下や経年による歪みでドアが閉まらなくなるケースがあります。この物件もドアの傾きが数か所あり、調整・修繕を実施。入居後のトラブルを未然に防ぐためにも、建具の動作確認は必須です。

費用と利回りの計算

項目	金額
物件購入価格	380万円
リフォーム費用	100万円
総投資額	480万円
月額家賃	58,000円
年間家賃収入	696,000円
表面利回り	約14.5%

表面利回りで**14.5%**は、道内でも良好な水準です。もちろん管理費・固定資産税・将来の修繕費を加味すると実質利回りは下がりますが、初期投資に対するキャッシュフローは安定しています。

入居付けは管理会社に一任

入居者の募集・審査・契約は地元の管理会社に一任しました。自主管理という選択肢もありましたが、1棟目ということもあり、「まずはプロに任せてノウハウを学ぶ」というスタンスを取りました。

管理会社を通じて入居者が決まるまでの期間は想定より短く、繁忙期（春の転勤・引越しシーズン）に向けてリフォームを完了させたタイミングが良かったと思っています。北海道は3月〜4月の入居需要が集中するため、この時期に合わせて物件を仕上げることが重要です。

やってみてわかったこと

1棟目を経験して気づいたことをまとめます。

「安く買って、きちんと直す」が基本

380万円の物件に100万円かけてリフォームする。これは「安物をそのまま貸す」とはまったく異なるアプローチです。きちんとリフォームすることで入居者の質も安定しやすく、入居期間も長くなる傾向があると感じています。

駐車場2台は北海道では必須

特に一戸建てに住む入居者層は車を複数台持つ家族が多い。駐車場が1台しかなければ即選外になるケースもあります。「駐車スペース何台か」は北海道の物件選びで最初に確認すべき項目です。

空き家は交渉余地がある

売主側が「早く手放したい」という空き家物件は、価格交渉に応じてもらいやすい傾向があります。この物件も指値交渉を経ての購入で、最終的に想定より安く取得できました。

Before → After：ビフォーアフター比較

煤で黒く汚れたキッチン壁・全室畳の昭和仕様から、ここまで変わりました。

▲ 施工前：煤汚れの残るキッチン、畳が剥がされた状態 ▲ 施工後：同じLDKがダークブラウンのフローリングに

まとめ

苫小牧の築47年・空き家戸建てを380万円で購入、リフォーム100万円で月58,000円の家賃収入を実現しました。表面利回りは約14.5%。管理会社に入居付けを任せて安定稼働中です。

「利回りが良い物件を見つけたら、まずリフォームでちゃんと仕上げる」という基本に忠実に進めたことが、1棟目を成功させた要因だと思っています。副業FIREを目指す方で最初の1棟に迷っている方は、エリアを絞って駐車場付き・現金で動ける価格帯の築古戸建てから検討してみることをおすすめします。

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