不動産投資の確定申告を自分でやる方法｜経費計上と節税のポイント

不動産投資の確定申告は自分でできる

不動産投資を始めると、毎年2月〜3月に確定申告が必要になります。「税理士に頼まないとダメ？」と思う方もいるかもしれませんが、物件数が少ないうちは自分でやるのが十分可能です。

私も最初は不安でしたが、実際にやってみると仕組みはシンプルでした。この記事では、不動産投資の確定申告を自分で行う手順と、経費計上・節税のポイントを実践目線で解説します。

確定申告の基本的な流れ

不動産所得の確定申告は、以下の手順で進めます。

1. 1年間の収入を集計する（家賃・礼金・更新料など）
2. 経費を集計する（管理費・修繕費・減価償却費など）
3. 不動産所得を計算する（収入 − 経費）
4. 確定申告書を作成して提出する

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、画面の指示に従って入力するだけで申告書が完成します。e-Taxで電子申告すれば、税務署に行く必要もありません。

経費計上できるもの・できないもの

不動産投資で経費にできるものは意外と多いです。漏れなく計上することが節税の基本になります。

経費として認められるもの

• 管理会社への管理委託費
• 修繕費（原状回復・設備修理など）
• 火災保険・地震保険の保険料
• ローンの利息部分（元金は不可）
• 固定資産税・都市計画税
• 減価償却費
• 税理士・司法書士への報酬
• 物件視察の交通費

経費にならないもの

• ローンの元金返済部分
• 自宅部分の費用（自宅兼事務所の場合は按分が必要）
• 私的な支出を混ぜたもの

特にローンの返済は利息部分のみ経費という点を間違えやすいので注意してください。毎月の返済額から利息分を抜き出す必要があります。金融機関から届く返済予定表を確認しましょう。

減価償却費を正しく計上する

減価償却費は、不動産投資における最大の経費項目です。建物の取得価格を法定耐用年数で割って、毎年経費として計上します。

例えば、木造アパートの耐用年数は22年です。築年数が経過している中古物件の場合は、簡便法で計算することが多いです。

計算式は以下のとおりです。

• 法定耐用年数をすべて経過した場合：法定耐用年数 × 20%
• 一部経過した場合：（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20%

北海道では築古の木造物件も多いため、耐用年数の計算は購入前に確認しておくのがおすすめです。

青色申告で節税効果を高める

不動産投資の確定申告は、白色申告と青色申告のどちらかを選べます。青色申告を選ぶと最大65万円の特別控除が受けられるため、節税効果が大きくなります。

青色申告のメリットは以下のとおりです。

• 10万円または65万円の特別控除
• 赤字を3年間繰り越せる
• 家族への給与を経費にできる（届出が必要）

65万円控除を受けるには、複式簿記での記帳とe-Taxでの申告が必要です。会計ソフト（freeeやマネーフォワードなど）を使えば、簿記の知識がなくても複式簿記に対応できます。

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まとめ

不動産投資の確定申告は、物件数が少ないうちなら自分で十分対応できます。経費を漏れなく計上し、青色申告を活用することが節税の基本です。

特に減価償却費やローン利息の計算は、正しく理解しておくと申告がスムーズになります。私も毎年2月になると領収書を整理しながら申告作業をしていますが、慣れれば半日もかかりません。

最初の年だけは少し手間ですが、一度流れを覚えてしまえば翌年からは楽になります。まずは国税庁のサイトや会計ソフトを活用して、自分で申告にチャレンジしてみてください。