小樽で民泊をやったらいくら儲かる？収益シミュレーション

小樽は民泊に向いているのか？

小樽といえば、運河や北一硝子、寿司屋通りなど、北海道を代表する観光地のひとつです。札幌から電車で約30分というアクセスの良さもあり、日帰り観光客が多いイメージがあるかもしれません。

しかし最近は、小樽でゆっくり宿泊したいという外国人観光客も増えています。特にアジア圏からの旅行者は、札幌だけでなく周辺エリアにも宿泊先を求める傾向が強まっています。

私が不動産管理の仕事で接するクライアントの中にも、小樽エリアでの民泊参入を検討している方がいます。今回は、実際に小樽で民泊をやったらどれくらい儲かるのか、収益シミュレーションをしてみます。

収益シミュレーションの前提条件

まず、現実的な数字でシミュレーションするため、以下の条件を設定しました。

• 物件タイプ：築30年の一戸建て（3LDK）
• 定員：6名
• 宿泊単価：15,000円/泊（1棟貸し）
• 年間稼働日数上限：180日（住宅宿泊事業法の制限）
• 想定稼働率：60%（年間108日稼働）

小樽の場合、夏の観光シーズンと冬の雪まつり・スキーシーズンに需要が集中します。オフシーズンの稼働率が下がることを考慮し、**年間平均60%**という控えめな数字にしています。

年間の売上と経費を計算

売上

15,000円 × 108日 = 約162万円

主な経費

• 清掃費（1回4,000円 × 108回）：約43万円
• 光熱費・消耗品：約15万円
• 予約サイト手数料（売上の15%）：約24万円
• 火災保険・固定資産税：約10万円
• 通信費・備品補充：約5万円

経費合計：約97万円

年間利益

162万円 − 97万円 = 約65万円

月換算で約5万4,000円の利益です。これを多いと見るか少ないと見るかは、投下した資金次第でしょう。

収益を上げるためのポイント

正直なところ、180日制限の民泊で大きく稼ぐのは難しいです。しかし、工夫次第で収益性を高めることはできます。

• 繁忙期の単価を上げる：夏と冬は1泊20,000円以上でも予約が入る
• 長期滞在割引で稼働率アップ：連泊客を取り込む
• Airbnb以外のサイトも活用：Booking.comやじゃらんで露出を増やす
• 駐車場付き物件を選ぶ：レンタカー客に強い

小樽は札幌と比べて物件価格が安いため、利回りで見れば悪くないケースもあります。500万円以下で購入できる古民家をリノベして民泊にするというパターンも、北海道では現実的な選択肢です。

特区民泊や旅館業許可も検討すべき

180日制限が収益の足かせになるなら、旅館業（簡易宿所）の許可取得も視野に入れましょう。手続きは複雑ですが、365日営業できれば収益は2倍近くになります。

ただし、小樽市は用途地域や消防法の規制が厳しいエリアもあるため、事前に市役所への確認が必須です。

まとめ

小樽で民泊をやった場合、年間60〜70万円程度の利益は現実的なラインです。180日制限の中では爆発的に儲かるビジネスとは言えませんが、物件取得費用が安ければ投資効率は悪くありません。

繁忙期の単価設定や、旅館業許可の取得など、戦略次第で収益性は大きく変わります。小樽での民泊を検討している方は、まずエリアの規制と需要を調べるところから始めてみてください。